corsi alfio bardolla !

[Yesman [Partecipante] 164]

Puoi raccontare in maniera più dettagliata cosa è successo?

Tanto per farsi un'idea

Cosa succede abitualmente, non cosa è successo.

Capita ormai sempre più spesso..

per fare una bella operazione devi conoscere i tempi per effettuarla (che si tratti di costruzione, divisione, ristrutturazione etc etc) e i prezzi di mercato VERI.

Oltre a questo, devi conoscere il trend di mercato, e la previsione di realizzo farla su quella base (i prezzi cambiano sempre).

Una volta riflettuto sul ricavo, devi essere bravo a fare un' analisi dei costi, e devi avere delle ottime conoscenze a livello tecnico ed eventualmente legale, perchè altrimenti rischi di saltare su qualche costo imprevisto.

Detto questo, più sei bravo più puoi lavorare su margini anche del 15%, mentre se non lo sei devi cercare di stare sul 30, perchè qualche imprevisto

ti capiterà comunque.

Una volta calcolato il tutto, puoi formulare un' offerta al venditore in base a quei canoni.

Mi stupisce ancora come investitori, costruttori e anche artigiani con una esperienza trentennale, o anche più, riescono ancora a fare operazioni in pareggio o perdita.

Spesso questo è successo perchè si sono ostinati a tenere alti i prezzi nella sicurezza, diventata poi speranza, infine rassegnazione, di mantenere certi guadagni..

mentre la cosa migliore sarebbe stata, una volta ottenute le prime belle vendite, tirare giù i prezzi, chiudere la situazione anche a pari nelle vendite successive, e

ripartire meglio su un altro cantiere.

Capisco che a volte le situazioni erano un po' più imbrigliate, specialmente se ci erano di mezzo delle banche, ma la soluzione si sarebbe sempre potuta trovare.

CHI E' ANDATO A BAGNO E' PERCHè HA SBAGLIATO I CALCOLI. SEMPRE, e si è fatto prendere dall' ingordigia (aggiungo io).

Questo a causa di geometri parolai, architetti convinti, magari anche l' agenzia che stava vendendo il terreno/fabbicato/appartamento.

Tutta una cornice di soggetti che non si sono fatti troppi problemi a farlo spendere. Tanto per loro è lavoro, e quello che ci mette i soldi è sempre l' investitore,

mica loro.

Insomma, ripeto, si investono grosse somme, e se non si è capaci non fate gli improvvisati. Fate qualche anno di gavetta, studiate nei libri ,fate corsi, informatevi,

pagate le consulenze al buon vecchio YESma,.. aehm.. oppure date una forte provvigione a qualcuno che è capace, così non sbagliate e fate esperienza.

Un esempio banale:

Anche fare qualche giochino (effettivamente funzionante) come quello che diceva Van, mi impegno con una caparra minima, con atto a un' anno.. ristrutturo, faccio, trovo un' altro acquirente, e ci guadagno sopra.. tanto al massimo perdo la caparra..

E invece NO

Perchè se la caparra è confirmatoria(cosa che nel 99% dei casi è), non perdete soltanto la caparra. Il venditore può chiedervi comunque di adempiere al contratto

e di addebitarvi tutti i disagi.Se non avete niente di intestato, vabbè, magari la chiudete così, altrimenti...

[vanhalen [Élite] 6197]

no aspetta guarda che io uso la caparra penitenziale , così so bene cosa rischio di perdere fin dal principio e metto un tetto al rischio.

ci sono stati molti agenti che mi hanno chiesto di cambiarla in caparra confirmatoria ma col cazzo che ho accettato .... quindi occhio ragazzi , è per questo che dico bisogna oltre a conoscere i numeri e il business , bisogna conoscere soprattutto le leggi

[Dr.Scalper [Élite] 592]

ragazzi io credo che uno prima di imbarcarsi in immobili o comunque fare l'imprenditore deve non solo possedere le abilità da affarista , quindi concludere accordi e via dicendo ma deve anche avere una infarinatura a livello legale , ergo per qualsiasi imprenditore credo che si una condizione strettamente necessaria farsi una lettura e comprensione dei suddetti testi :

-codice civile

-codice penale

-codice tributario

-fallimenti

-qualche testo sul recupero crediti/ equitalia

-qualche testo sul elusione /evasione fiscale e sulle relative norme

-qualche testo sul anatocismo / usura

capite bene che questi argomenti non li potete imparare in 2 giorni di corso, anche se

dopo tutto ciò se uno ovviamente vuole anche occuparsi del settore immobiliare allora dovrà farsi una bella cultura leggendo testi specifici sul diritto immobiliare ,estimo e via dicendo , solo allora ha senso parlare di rivolgersi e confrontarsi con l'opinione dei consulenti, cioè andare dal consulente come un foglio bianco qualsiasi cosa vi racconta va bene, il consulente offre spunti per la vostra decisione , questo non significa farlo diventare quello che vi detta le decisioni da prendere perché siete ignoranti.

personalmente credo che l'imprenditore deve preoccuparsi in qualsiasi settore di 3 cose principali , quello che la legge impone , quello che il mercato vuole e il sistema di marketing , tutto il resto lo può delegare , ma queste 3 cose non le può delegare e le deve sempre tenere sott'occhio

tutto imho

Il più delle volte paga qualcuno che lo fa per lui.. Perché se perdesse tempo a specializzarsi su questi tutti fronti allora farebbe l'avvocato, e non l'imprenditore.

Modificato 25 Ottobre 2015 da Dr.Scalper

[vanhalen [Élite] 6197]

Il più delle volte paga qualcuno che lo fa per lui.. Perché se perdesse tempo a specializzarsi su questi tutti fronti allora farebbe l'avvocato, e non l'imprenditore.

il più delle volte si sbaglia.

quello non è tempo perso , e non è nemmeno specializzarsi , quello si chiama avere delle solide conoscenze di base delle leggi.

l'avvocato , il geometra , il notaio , il commercialista ecc .. non sono amici tuoi , e non stanno dalla tua parte , quindi tutti i consigli che ti danno te li offrono perché sono pagati come giusto che sia , ma te li offrono in maniera del tutto esterna , in altri termini gliene frega il giusto se vai avanti o se rimani per terra perché non ci vanno di mezzo loro, è la stessa differenza che c'è fra un dipendente che fa un lavoro per prendere lo stipendio e tira per arrivare a fine giornata facendo il meno possibile e l'imprenditore che c'è di mezzo realmente nella questione.

i consulenti , devono rimanere consulenti , non puoi delegargli di prendere decisioni tue da imprenditore .

se sei ignorante come una capra per quanto riguarda le norme fiscali ,leggi e via dicendo , qualsiasi cosa ti racconti il tuo professionista di turno ti sembrerà la soluzione giusta , ho detto ti sembrerà perché non è detto che lo sia , e il più delle volte non lo è manco per il cazzo e non è detto che l'abbia fatto in cattiva fede anche se qualche volta è successo.

con il consulente ci si deve confrontare nel prendere le decisioni , ma se non sai niente che cazzo di confronto è ?

è come se un novellino del game venisse qui dentro e chiedesse da dove partire , succede che se il novellino ha un solo parere tenderà a prenderlo per giusto e

lo seguirà ,ma non è detto che otterrà risultati ... anzi è più probabile che si frantumi a gratis , ma ovviamente x il novellino visto che qui i consigli sono gratis si ritrova con 50.000 pareri tutti interessanti ,perfino uno contro l'altro e tutti argomentabilissimi con fior di tesi interessanti. ed ecco che il novellino si ferma e inizia a capirci cazzo in mezzo alla mandria poi man mano che le cose si evolvono e migliora diventa sempre più autonomo.

se per il pua esistono i manuali , per l'imprenditore pure esistono i manuali e questi manuali non sono superflui come nella seduzione , la cultura di base ci vuole , poi per il dettaglio man mano che si va avanti ci si può sempre consultare coi testi tecnici /legali e farsi un'idea e poi chiedere al consulente su che decisione prendere.

un conto è farti suggerire bovinamente dai consulenti , un conto è essere informato al 90% e il consulente di mette quell'informazione che fa la differenza e ti aiuta.

se credi che fare l'imprenditore sia facile ti sbagli , è uno dei mestieri più complessi perché richiede diverse conoscenza sia a livello di business ,leggi, codice tributario e via dicendo .

ricorda che i consulenti sono consulenti , se succede di sgradito quello che ci rimette è l'imprenditore.

morale della favola , quella storia del delegare è una mezza stronzata , ci sono compiti che posso delegare come il bilancio la dichiarazione dei redditi ecc , ma il fatto è che fare l'imprenditore significa prendere decisioni di continuo e per prendere decisioni corrette non si può solo cagare il lato del business e ignorare la parte legale o tributaria o viceversa .

sarebbe come giocare a scacchi nella variante detta " alla cieca " senza manco sapere le regole del gioco .... un vero bagno di sangue

[Yesman [Partecipante] 164]

Il più delle volte paga qualcuno che lo fa per lui.. Perché se perdesse tempo a specializzarsi su questi tutti fronti allora farebbe l'avvocato, e non l'imprenditore.

ecco.. il motivo per cui poi vanno a bagno spesso è proprio questo.

Van Halen bravo, quoto al 100% quello che hai detto.

Che poi è il motivo per cui si guadagnano migliaia di euro. Fosse più facile lo farebbero tutti.

[vanhalen [Élite] 6197]

ecco.. il motivo per cui poi vanno a bagno spesso è proprio questo.

Van Halen bravo, quoto al 100% quello che hai detto.

Che poi è il motivo per cui si guadagnano migliaia di euro. Fosse più facile lo farebbero tutti.

infatti molti credono che basta prendere un compromesso dai classici formulari e sbatterci bovinamente la clausola della riserva di nomina e sono in una botte di ferro piena di baiocchi , mentre nella realtà chi c'è di mezzo al settore ti confermerà che c'è una mole di studio e sapere non indifferente, oltre al fatto che i compromessi veri che permettono di fare cessioni in tutti i casi sono ben diversi da quelli che vediamo in giro nei formulari per chi fa giurisprudenza.

mettiamo che avete fatto un compromesso oggi , e il proprietario della casa dopo 2 mesi ha fatto un incidente in auto ed è morto , come cazzo fate ? l'avete calcolata questa ipotesi ?

questo è per farvi solo un piccolo esempio delle cose da mettere in bolletta e che non spiegano nei corsi , ma che imparate solo nella realtà e usando il cranio.

insomma fare l'immobiliarista è semplicemente fare l'imprenditore nel settore immobiliare .

come ogni imprenditore ,io dico che uno deve conoscere le regole del business su tutti i fronti , altrimenti uno come cazzo fa a prendere decisioni sensate?

ma il discorso dei consulenti è una cosa a parte , quelli servono a metterti a disposizione magari l'informazioncina piccola che può aiutarti oppure magari una nuova norma che è appena uscita che non conoscevi che in quel caso ti darebbe un vantaggio e cose di questo genere, ma sono assolutamente contrario al fatto che gli imprenditori continuano ad andare dai consulenti e per ignoranza si fanno suggerire al 100% le decisioni da prendere senza capire che cazzo fanno o il perché di una decisione.

insomma applicare quel detto che dice "lo faccio perché me l'ha ordinato il medico " non funziona quando si tratta di fare impresa in qualsiasi settore

IMHO

[ulysse81 [Élite] 111]

Nel campo degli investimenti immobiliari devi essere preparato e informato molto bene sugli aspetti fiscali. In questo modo prepari prima le tue mosse e paghi molto meno imposte! Il tutto legalmente... Non si tratta di evasione!

[Yesman [Partecipante] 164]

esatto.. quello che differenzia un imprenditore capace da uno ottuso è proprio la VISIONE D' INSIEME.

E la visione è data appunto dalla conoscenza di tutti i settori.

Io la prima cosa che dico ai miei clienti per dargli un buon servizio, o agli amici che mi chiedono come fare questo lavoro, io dico:

dovete essere un po' notai, un po' commercialisti, un po' avvocati, un po' geometri, un po' architetti, psicologi nonchè venditori.

E nel settore delle case bisogna essere ancora più preparati e aggiornati di loro. Anche se questo non lo dico per non passare per sbruffone.

[vanhalen [Élite] 6197]

esatto.. quello che differenzia un imprenditore capace da uno ottuso è proprio la VISIONE D' INSIEME.

E la visione è data appunto dalla conoscenza di tutti i settori.

Io la prima cosa che dico ai miei clienti per dargli un buon servizio, o agli amici che mi chiedono come fare questo lavoro, io dico:

dovete essere un po' notai, un po' commercialisti, un po' avvocati, un po' geometri, un po' architetti, psicologi nonchè venditori.

E nel settore delle case bisogna essere ancora più preparati e aggiornati di loro. Anche se questo non lo dico per non passare per sbruffone.

traduzione : non è roba che si può pensare di imparare in 2 giorni di corso , ma con metodo solo per le basi io credo che ci vogliano almeno un paio di mesi di studio a livello universitario sui libri ... poi dopo uno passa a fare la gavetta in agenzia e impara a negoziare e vendere , poi dopo rimane da pensare al lato un po tecnico delle faccende delle ristrutturazioni , ma quello comunque sia è il meno peggio perché li non è necessario avere un bagaglio tecnico in merito alle ristrutturazioni come il mio , è utile si ma non è il vero core del business .

è più problematica secondo la mia esperienza la parte burocratica/catastale di una ristrutturazione che il farla per davvero.

per la ristrutturazione l'importante è capire che lavori ci sono da fare perché spesso nei preventivi ci proveranno a rifilarvi fior di lavori che non servono a un cazzo

[lucacol [Partecipante] 4]

Ciao Vanhalen, guarda che non ho affatto stronzeggiato come dici tu, anzi mi dispiace che tu abbia mal interpretato il mio pensiero.

Il punto è questo: un conto è il virtuale, un conto è il reale.

Alfio è una persona reale, ha un suo blog, una pagina facebook, pubblica dei video, ha diverse aziende, pubblica libri, ecc...

Così come relax immobiliare con Francesco Gentile, che anche lui fa dei video, ha un blog, pubblica ebook, fa dei corsi, ecc...

Tu invece sei solo un nick come lo sono io, come lo sono tanti altri, non hai un blog, non hai un nome reale, non hai nulla.

Quindi i consigli che mi dai potrebbero essere si corretti (e su questo te ne ringrazio) ma non so fino a che punto.

Per cui cerca di capirmi, non posso rischiare di prendere bidonate con grosse somme in gioco perchè mi sono fidato di una persona, anzi di un nick che non so chi è e cosa fa, se vivi ancora con i tuoi o no, ecc...

Nel momento in cui ti deciderai ad aprire un blog, di pubblicare dei video con la tua faccia, di fare dei corsi dal vivo, credimi sarò il primo a seguirti.