corsi alfio bardolla !

[Arkad [Banned] 695]

Avevo letto, mi ero dimenticato di rispondere.

Probabilmente mi sono spiegato male, anche perchè volevo mantenere la privacy sulle cifre.

Ripeto, il mio guadagno netto, non lordo, è lo stipendio di un operaio specializzato di un anno, senza tredicesima. ROE 100% circa.

[Cris89 [Partecipante] 13]

Quindi "stipendio di un operaio specializzato di un anno, senza tredicesima" che Van ha (credo giustamente) stimato in circa € 15.000 è il tuo ricavo e non il guadagno.. Ho capito bene?

[vanhalen [Élite] 6198]

Avevo letto, mi ero dimenticato di rispondere.

Probabilmente mi sono spiegato male, anche perchè volevo mantenere la privacy sulle cifre.

Ripeto, il mio guadagno netto, non lordo, è lo stipendio di un operaio specializzato di un anno, senza tredicesima. ROE 100% circa.

scusa e senza offesa ma dicci le cifre esatte così possiamo ragionare bene, fare paragoni con uno stipendio la trovo sensato quanto cercare di bere l'acqua usando uno scolapasta , e in piu a me del roe non me ne può fregar di meno da investitore , a me interessa quanto rischio e quanto guadagno , è molto semplice ma se vuoi seguire le degustazioni e la fallometria numerica made in U.S.A sugli investimenti immobiliari ,fai pure ... sta di fatto che hai negoziato quasi zero per buttarti in una cosa del genere , mentre nella realtà spesso i negoziati immobiliari sono tosti da matti quando si tratta di investire, e non è roba per tutti secondo me perché oltre al bagaglio di conoscenze che occorrono (ora che mi guarda indietro mi rendo conto che non è roba da poco) , ma occorre anche il carattere e il mindset a prova di bomba.

Cris credo si riferiva al guadagno e non al ricavo perché ha specificato che è netto 15.000.

Sono ignorante ma credo abbia investito sui 60-70k per arrivare a quel guadagno, seguendo il calcolo in base a quello di vanhalen, anche se non so cosa siano roi,roe ecc.

Volevo dire invece approfittarne per fare 2 domande.

La prima per arkad: quanto era il tuo budget iniziale, prima del prestito e se l'hai fatto che condizioni aveva(tassi ecc)?

La seconda per vanhalen: posso a 17 anni iniziare a investire su immobili, o dici di provare in qualche altro campo? Parto da qualche centinaia di euro, tu cosa consigli?

Grazie per le risposte.

ciao mi ha fatto piacere , allora ti do un consiglio , se parti con qualche centinaio di euro vai da qualche agenzia o qualche azienda che lavora nel settore e inzia a lavorare e porta a casa dei soldini e non spenderli in stronzate , inizia ad accumulare esperienza e studia ,studia ,studia e studia e formati , leggiti ebook ,libri sull'estimo ,sulle ristrutturazioni, sulle norme legali del mercato immobiliari insomma datti da fare. poi quando avrai sia qualche migliaio di euro , esperienza , buon senso e buon giudizio allora potrai lanciarti e inizierai a vedere case su case e imparerai a fare le valutazioni del caso da investitore , poi il resto verrà da se .

il punto che bisogna vedere è se ti piace il settore immobiliare che è la cosa piu importante secondo me

[Arkad [Banned] 695]

e in piu a me del roe non me ne può fregar di meno da investitore

Da investitore non ti interessa il roe?

[vanhalen [Élite] 6198]

Sì esattamente da investitore non m'interessa il roe

[Pynchon [Lurker] 2]

Una domanda riguardo l'affare di Arkad. Bene o male l'operazione dovrebbe essere andata a buon fine. Se incassa più di quanto ha speso, fosse pure solo di un euro può dire di aver chiuso l'operazione in attivo, poi tutto lo sbattimento gli servirà magari in futuro per selezionare meglio gli affari e i volumi degli stessi. Perché di volumi e competenze da acquisire si tratta. Poi per chi è già parecchio navigato come Vanhalen magari si tratta di una pessima operazione. Per altri magari può anche essere buona. Perché sul rischio mi chiedo: se compri bene, ed hai preventivato tutte le spese, più un margine ad esempio del 20% per imprevisti, e cavolate che magari combini anche se hai un margine basso, almeno all'inizio basta che chiudi l'operazione. Al di là del ritorno dell'inv secondo me nell'operazione di Arkad sono i tempi che sono troppo lunghi. Io non vorrei tenermi ami un immobile nella pancia per più di quattro, sei mesi, a meno che il margine sia veramente interessante. ma se hai comprato bene di conseguenza devi anche flippare velocemente.

[Pynchon [Lurker] 2]

Altra cosa. Per perderci con gli immobili devi aver fatto veramente un'operazione alla cieca se hai comprano sopra o vicino al prezzo di mercato o non hai preventivato costi importanti. A quel punto solo ti conviene fare fuori l'immobile anche perdendoci qualcosa e riacquisire capacità di indebitamento con la banca. Sennò rimani incastrato. Parlando di numeri ed esempi concreti. parteciperò ad un'asta dove l'esecutato ha già lasciato la casa, l'immobile è un monolocale da 30 mq e va pulito dentro. Poche cose intorno ai 2500 di spese. Poi 2 anni condominio arretrato altri 2000. Posizione centrale e ben servita. Base d'asta, 21k e se aggiudicato entro 25k magari ci sono i margini per guadagnarci dai 5 ai 10 in breve tempo perché quel taglio in quella posizione è richiesto e a parità di condizioni un immobile simile è valutato su 45k. Se tolte tutte le spese lo metto fuori a 40k magari lo vendi entro marzo aprile. In effetti parliamo di numeri piccoli ma non ho esperienza e devo muovermi con margini più risicati.

[Arkad [Banned] 695]

Allora, per farla breve, non so che canoni abbia vahalen per distinguere una buona operazione da una non buona, comunque...

Ho messo di tasca mia 20.000 euro, a fine gennaio ne avrò 40.000

Considerato che ho cominciato a ristrutturare il 1 di ottobre, ho fatto il 100% dei miei soldi in 4 mesi.

Se è una cattiva operazione mi auguro resti la più cattiva che abbia mai fatto, e di farne altre di così cattive.

Roe 100%, roe annuo 300%. Il conto arancio mi dava il 5%

P.s. ore di lavoro e sbattimento? Se sono 40 sono tante...

Modificato 11 Gennaio 2015 da Arkad

[Drake123 [Partecipante] 27]

Altra cosa. Per perderci con gli immobili devi aver fatto veramente un'operazione alla cieca se hai comprano sopra o vicino al prezzo di mercato o non hai preventivato costi importanti. A quel punto solo ti conviene fare fuori l'immobile anche perdendoci qualcosa e riacquisire capacità di indebitamento con la banca. Sennò rimani incastrato. Parlando di numeri ed esempi concreti. parteciperò ad un'asta dove l'esecutato ha già lasciato la casa, l'immobile è un monolocale da 30 mq e va pulito dentro. Poche cose intorno ai 2500 di spese. Poi 2 anni condominio arretrato altri 2000. Posizione centrale e ben servita. Base d'asta, 21k e se aggiudicato entro 25k magari ci sono i margini per guadagnarci dai 5 ai 10 in breve tempo perché quel taglio in quella posizione è richiesto e a parità di condizioni un immobile simile è valutato su 45k. Se tolte tutte le spese lo metto fuori a 40k magari lo vendi entro marzo aprile. In effetti parliamo di numeri piccoli ma non ho esperienza e devo muovermi con margini più risicati.

E secondo te nessun altro immobiliarista ci ha pensato ? Io ti dico provaci comunque, ma secondo me troverai un bel po' di concorrenza all'asta che ti mangerà molto del margine.

[vanhalen [Élite] 6198]

Allora, per farla breve, non so che canoni abbia vahalen per distinguere una buona operazione da una non buona, comunque...

Ho messo di tasca mia 20.000 euro, a fine gennaio ne avrò 40.000

Considerato che ho cominciato a ristrutturare il 1 di ottobre, ho fatto il 100% dei miei soldi in 4 mesi.

Se è una cattiva operazione mi auguro resti la più cattiva che abbia mai fatto, e di farne altre di così cattive.

Roe 100%, roe annuo 300%. Il conto arancio mi dava il 5%

P.s. ore di lavoro e sbattimento? Se sono 40 sono tante...

nel post precedente hai scritto che il ROI era del 19% ... deciditi voglio dire.

ROE= return on equity ovvero ritorno sul capitale proprio investito

e in più come ti ho detto il roe francamente non m'interessa nella fase di valutazione perché non è l'unico aspetto che vedo in un operazione , e francamente con 20.000 secondo me ci hai pure messo troppo , voglio dire rischiare 20 per guadagnare 20 non è il massimo come situazione, come ho detto tendo sempre a fare in modo che il rischio sia contenutissimo a fronte del guadagno.

insomma un conto è rischiare 20 per ottenere 20 e un conto è rischiare 20 per guadagnare 35 , ecco la seconda è un operazione che prenderei in considerazione, ma come ho detto investire in una sola operazione 20.000 è spropositato , per quanto riguarda i piccoli appartamenti non supero i 5000 euro di capitale investito e cerco di negoziare e fare di tutto e stringere accordi con una filosofia del tipo " possiamo parlare di tutto ma di mettere contante al tavolo non se ne parla " , ovviamente bisogna saper trattare e trovare soluzioni e ingegnarsi perché è li che si vede la bravura di un immobiliarista quando negozia senza mettere eurini sul tavolo e strappa pure l'affare.

che non ci siano assegni o cambiali sul tavolo non significa che non ci sono in ballo grosse cifre , ci sono e come se ci sono , sta di fatto che bisogna trovare una soluzione vantaggiosa e risolvere il problema e convincere anche le altre parti perché ci stiano e questa è una cosa che vi arriva con la pratica.

vi do un esempio, tre giorni fa ho conosciuto un agente immobiliare del tutto nuovo per me , e mentre gli spiegavo come operavo ecc , gli ho detto che non l'avrei pagato subito ma solo a conclusione dell'affare ovvero quando avrò venduto.

l'immobile in questione vale sui 150.000 e ristrutturato sui 180.000 euro , e gli fatto questo discorso

" caro signor alessio , che non le pago la sua provvigione subito questo non significa che non mi faccio i suoi interessi ... anzi ai miei agenti e alle persone con cui collaboro ci tengo ad averli dalla mia parte, quindi premio sempre il suo impegno , pertanto le propongo questo accordo , io le riconosco la sua provvigione sul prezzo di esposizione firmando l'apposito documento e in cambio lei mi fa fare la trattativa aiutandomi a portare il compromesso a un prezzo interessante , inoltre appena lei mi porta la proposta accettata io le firmo subito l'incarico in esclusiva così si fa una seconda provvigione, il che se ci pensa sono una cosa come 10.000 euro che lei si porta solo da me belli puliti , ovvero circa 20.000 euro di provvigione in tutto questo affare , inolte lei non dovrà nemmeno scomodarsi a trovare l'immobile da vendere perché glielo fornisco io, quindi lei alimenta il mio business e automaticamente io alimento il suo. se guadagno io è matematico che anche lei guadagna con me e anche molto bene."

sapete cosa mi ha risposto , ha cambiato idea , gli brillavano gli occhi dopo questa risposta , e in piu gli ho spiegato pure come farò la proposta per non anticipare un euro , in sintesi ha accettato le mie condizioni per fare l'affare senza sborsare un soldo e domani pomeriggio vado a fare la proposta e inzio la trattativa.

questo era per farvi capire che partire investendo soldi in realtà è più un male che un bene, perché quando sei a corto di soldi ti senti sopraffatto , poi pian piano quando risolvi il puzzle è fatta , la cosa ironica è che quando li hai ne sai fare a meno per concludere affari, perché sai benissimo che puoi entrare e fare negoziati e portare a casa qualcosa di buono con pochissimo capitale, o anche quasi senza.