corsi alfio bardolla !

[vanhalen [Élite] 6868]

Dipende da tante cose ma comunque sia io partirei dallo studio di estimo e delle modalità d'investimento immobiliare poi da li uno si guarda in giro e cerca di capire il mercato locale e la sua zona anche perché non tutte vanno bene se si vuole speculare al volo. Inoltre c'è anche un discorso che riguarda la persona che vuole cimentarsi ... io credo che gli immobili siano meravigliosi e l'unico problema è che è un settore che metterà in discussione il tuo carattere e l'autostima in certi casi per tanti motivi. In sostanza non è solo problema di conoscenze tecniche o legali ma metti in bolletta che dovrai costruiti anche il mindset giusto e quello purtroppo arriva solo con una certa dimestichezza e con una ventina di trattative alle spalle fatte senza avere un soldo da investire .

Inoltre il bardolla secondo me la fa troppo semplice la cessione , tanto per cominciare secondo la mia esperienza non è vero che vedo 100 case offro per 10 e una va in porto, questo è vero se compri e paghi subito ma non è il caso della cessione , nella cessione diciamo che su 500 case che valuti compilando un modulo con una telefonata te ne rimangono sui 150 che hanno tutte le caratteristiche eccetto il prezzo , poi vai a vedere queste case e fai 50 offerte e alla fine dopo 50 trattative 1 venditore accetta le tue condizioni sicuramente se sei baciato dalla buona sorte potresti arrivare a 2 contratti su 50 trattative.

Quindi capisci che le cose sono diverse da come la raccontano nei corsi ,perché le persone si spaventerebbero di fronte alla mole di lavoro che all'inizio bisogna fare ... ed è anche il motivo per cui dicevo che gli immobili non sono solo questione di soldi ma soprattutto di passione altrimenti col cazzo che si affrontano quella miriade di problemi

[Drake123 [Partecipante] 27]

Farò un breve excursus di ciò che ho appreso finora:

Da quel che ho capito il metodo di estimo più usato è quello analogico-comparativo con coefficenti di differenziazione, mentre quello per capitalizzazione di reddito o per stima del valore di costo di costruzione sono abbastanza desueti. Ciò detto trovare il valore esatto €/mq della tua zona da solo è un casino e finirai comunque a doverti appoggiare ad un agenzia/agente immobiliare perchè solo loro hanno i dati reali del compravenduto. Fin qui giusto ? Arrivati a questo punto, per fare una cessione del compromesso, arriva la parte più rognosa: trovare i benedettissimi venditori motivati. Se ti va bene te li segnala l'agente con cui ti sei convenzionato, altrimenti devi procurarteli attaccando cartelli, scrivendo annunci sul giornale, visionando appartamenti visti su internet e su giornali (fatti come ?) e in generale girando come una trottola infoiata. Dopodichè da tutto sto imbuto di fonti dovresti trovare quelli papabili per fare un'offerta e, dopo altrettante trattative, finalmente beccare quell'1 su 50 che accetta. C'ho preso ?

Allorchè i miei dubbi sono:

-Si può fare anche in una città medio-piccola sui 150'000 abitanti ? Perchè 500 immobili da visionare volta per volta non è che è poco...

-Va bene che tratti appartamenti "liquidi", ma solo quelli con dicitura "da ristrutturare" e in vendita dal proprietario ?

-La ristrutturazione deve essere "importante" o va bene anche na roba leggera leggera per iniziare ? (che io so' una chiavica in merito )

Grazie in anticipo e per gli utilissimi post che hai fatto finora.

Modificato 21 Dicembre 2014 da Drake123

[vanhalen [Élite] 6868]

Gli agenti immobiliari non ti possono aiutare in merito alla stima di un affare o di una casa per un semplice motivo che tenderanno a sparare sempre il cifrone così tu gli dai la casa da vendere .... quindi occhio e non fidarti per un cazzo di quello che dice un agente anche se ė amico tuo o conoscente o chi ti pare.

In secondo luogo cercare il numero magico , cioè il prezz x metro quadro è come cercare la frase che fa trombare all'istante .

Sto dicendo che la valutazione è ben più complessa di quello che sembra , non basta prendere i metri di una casa e moltiplicarli per il prezzo metro quadro..... magari sarebbe fin troppo semplice.

Ti faccio un esempio : trovi 2 case nello stesso condominio della stessa metratura e stessa composizione l'immobile A ė situato al piano rialzato e costa 130.000 euro ed è messo bene in ottime condizioni e vale sui 120.0000 euro e riceve parecchie visite , l'immobile B nello stesso palazzo è al 4 piano senza ascensore ed è da ristrutturare e lo propongono a 65000 euro e non se lo incula nessuno ....capisci dove voglio arrivare valutare un affare non significa solo sapere quanto vale un immobile è Basta, bisogna anche sapere il come gira la situazione dall'inizio alla fine.

In più parti con l'idea che gli agenti sono solo un aiutino non la fonte principale per trovare affari , le fonti principali per trovare affari sono tu stesso e il tuo impegno

[Drake123 [Partecipante] 27]

Oltre all' €/mq c'erano anche i coefficenti che andavano a detrarre o ad aggiungere al prezzo indicativo dell'immobile. Es. se l'immobile è vecchio di 40 anni si levava un 30% (rispetto al nuovo), se è un 1° piano si toglie ancora un 10%, se ha finiture mediocri si toglie un altro 5%, e così via... Capisco che è un metodo approssimativo, ma comunque poteva servirmi almeno come punto di partenza. Tu come fai a stimare gli immobili ?

Modificato 21 Dicembre 2014 da Drake123

[Yesman [Partecipante] 164]

Certo drake, chiedi suggerimenti a chi lo sa fare e dividi gli utili io sarò felice di farlo.. Van halen penso anche!

[vanhalen [Élite] 6868]

Allora mi sono un po espresso male.

Il discorso non è solo la stima della casa ma quello che mi interessa in veste di affarista è la stima dell'affare. Cioè sapere che un immobile vale 100.000 e che me lo vendono a 90.000 mi dice poco e niente perché a quel punto io mi faccio molte domande del tipo:

-come sono le condizioni dell'immobile?

-quali sono le condizioni di questa compravendita ?

-ci sono lavori importanti da fare ? Se ci sono quanto mi costano e quanto dureranno?

-a quanto posso vendere al volo quella casa?

- quanto sto rischiando ?

- quanto profitto posso ricavare nella peggior ipotesi?

- il rapporto tra rischio e profitto è favorevole oppure è un suicidio economico?

E molte sono le domande a cui una persona prima di fare affari..... capisci che qui parliamo già di cose tecniche e conrete non delle troiate che si vedono su certi Blogger come quello di relax ,quindi parliamo di cose concrete non della solita frittata del re che ci cantano da secoli mentre è priva di fondamento logico basta che ci ragioni un attimo e lo capisci .

Quindi prima di tutto cerca di farti un infarinata delle modalità d'investimento, le valutazioni le imparerai studiando e soprattutto quando ti troverai davanti ai problemi reali.

[Drake123 [Partecipante] 27]

Cosa intendi per modalità d'investimento ? Tipo cessione del preliminare vs frazionamenti vs stralci vs ecc... ?

[vanhalen [Élite] 6868]

Sì cerca di capire come funziona ogni tipologia di business senza vederla nell'ottica del tipo stralcio Vs frazionamento " perché è priva di senso pratico un ottica del genere.

Ti do altre 2 dritte

Dritta 1) evitati gli stralci all'inizio e concentrati sulle cessioni , e che non ti venga in testa di partire combinando cessione e stralcio perché è una roba da gente stranavigata e in più per fare affari a 0 euro ci vogliono certe condizioni da soddisfare e non è il caso di discuterne, quindi questo consiglio ha lo scopo di farti risparmiare tempo e sofferenze. Quindi si allo studio di tutte le modalità di affari immobiliari ma all'atto pratico fai solo cessioni all'inizio.

Dritta 2) smettila di chiedere consigli! Lo so sembra una cosa da strani nella realtà se smetti di chiedere consigli ci guadagnerebbe molto e ti spiego anche il perché.

In questo mondo degli immobili mettiti l'anima in pace che avrai milioni di domande e dubbi e decisioni alle quali devi far fronte, e soprattutto devi imparare a ingegnarti nel risolvere problemi della più svariata natura. Quindi continui a usare la scusa di essere nuovo per il non lanciarti , è comprensibile , è una cosa nuova per te in qualche , ma la brutta notizia è che tutto ciò non conta nulla , è un po come il novello che cerca di imparare l'approccio e continua a chiedere consigli mentre la cosa sensata da fare è essere proattivi e lanciarsi e affrontare la scomodità delle decisioni nuove, solo così il nostro apprendista seduttore ha modo di capire il perché si fanno le cose in un modo invece di un altro. Se ti dicessi tutto senza che tu ci provi nemmeno questo mi lascia dedurre alcune cose.

1) non sei sicuro della passione ( se c'è l'hai , e questo lo puoi sapere solo tu e nessun altro ) per il mondo degli immobili, oppure ti stai semplicemente informando perché hai intuito che si guadagna in questo settore e quindi la fiamma della passione manca e ti interessano solo i soldi e basta mentre delle case te ne frega poco.

2) non esiste un manuale per certe cose e sappi che dovrai fare molto spesso i conti con problemi sempre nuovi e situazioni diverse e ti troverai un sacco di volte all'inizio impreparato perché il bagaglio che richiedono gli investimenti immobiliari non è uno scherzo, chi ti dice il contrario sappi che ti prende per il culto, preferisco essere crudo ma dire le cose come stanno.

3) se ti dessi le soluzioni solo per la scusa che sei nuovo , non ci arriverai mai alle cose , e questo te lo posso firmare , perché finché pretendi di avere le risposte pronte meno farai nella realtà , ma se hai un problema ( e qui ne troverai a palate, gli immobiliaristi guadagnano perché risolvono dei problemi non da poco) e inizi a sperimentare e a usare la testa vedrai che imparerai molto di più rispetto al caso in cui ti butto la frase o il paragrafo con la risposta servita, inoltre dandoti risposte ucciderei una delle cose cardini di cui hai bisogno, ovvero il carattere.

Con la risposta servita , non sarai proattivo per nulla, cosa che è essenziale. Ma se invece ti si pone il problema è ti dici " va bene, calma! Ragioniamoci sopra ! Come posso risolverlo ?", certo è il modo più difficile per imparare ma ti rende molto più preparato , e alla fine tenterà molte soluzioni per un solo problema e nel 98% dei casi non ci prenderai , è normale , ma quando riesci a risolvere un problema oltre alla sensazione che non ha prezzo quando si vincono certe sfide , avresti imparato 98 cose che non funzionano e 2 cose che funzionano per quel problema particolare, se ti do la risposta facile facile sapresti solo il 2% di cose funzionanti ma rimarrai per buona parte del tuo tempo esposto a 98% di fregature o di cose che non funzionano nella miglior ipotesi.

Questa non vuole essere una critica di cattivo gusto ma ha lo scopo di insegnarti il modo in cui vi si rapporta coi problemi nel mondo del mattone e sarà sempre così quindi è meglio che inizi da adesso ad afferrare il concetto di prendere le decisioni e darti da fare nonostante tutto.

Magari qualcuno del forum che si occupa di immobili come yesman capirà le mie parole e le vedrà da un punto di vista diverso rispetto a chi inizia che magari pensa che non gli si vogliono dare risposte semplici solo per antipatia .... mentre è l'esatto opposto.

IMHO ovviamente

[Drake123 [Partecipante] 27]

Grazie, sempre molto utile Van.

[Arkad [Banned] 695]

Dopo un mese di annuncio ho ricevuto un offerta per la mia prima operazione immobiliare.

Spero di chiudere a breve.