corsi alfio bardolla !

[vanhalen [Élite] 6869]

Complimenti, operazioni immobiliari esemplari.

Per la prossima putavo ad uno stralcio, ma una cessione di compromesso messa giù bene probabilmente sarebbe più interessante, così taglio la banca.

grazie , si è un operazione buona , ma il punto è che questo agente immobiliare si è "rifiutato" di farmi fare la proposta per il discorso caparra che non intendo farla incassare al proprietario per ovvi motivi ,e in più c'è anche il discorso prezzo quindi quest'affare si è risolto in una bolla di sapone.... come molti del resto, e la verità è che fare affari senza soldi è altra minestra rispetto al farli usando i soldi , e credo che ogni immobiliarista dovrebbe passare un bel periodo a fare affari senza soldi perché impara a negoziare e negoziare fino all'ultimo e impara un sacco di trucchetti che quando invece userebbe i soldi per qualcosa non imparerebbe mai.

ed è questo il motivo per cui pensa che partire senza capitale sia di gran lunga un bene se l'investitore di turno riesce e a vedere la cosa nella giusta ottica che è una cosa del tipo " vabbe magari senza soldi è più difficile , ma di sicuro un qualche modo c'è e devo solo capire come posso fare , ma una volta che ci sarò riuscito ne varrà la pena perché tecnicamente non ho più bisogno delle banche ne dei loro soldi , e in più la cosa mi servirebbe anche per imparare a ripartire nel caso in cui cadessi di nuovo a zero saprò come cavarmela . "

questo è quello che pensavo agli inzi e francamente credo che siano pochi ad avere la giusta forma mentis e l'entusiasmo di fare una cosa molto scomoda senza perdersi d'animo.

molti gettano la spugna ancor prima di aver provato , alcuni provano qualche volta poi dicono " questa roba non va " e anziche cercare di capire dove sbagliano e cambiare tattica e strategia anche loro gettano la spugna, poi c'è la terza categoria che dice " col cazzo che mollo ,fosse l'ultima sfida che farò in vita mia ma prima di andarmene al campo santo voglio vincere questa battaglia a tutti i costi " ecco quando rientrate in questa categoria e date l'anima e uscite allo scoperto e vi spremete le meningi e passate notti intere a valutare case e affari e saltate il pranzo perché preferite chiamare delle agenzie per vedere case di vostro interesse ... e fate l'impossibile , allora li potete stare certi che c'è la farete a patto di non cedere e non mollare mai e per nessuna ragione.

Modificato 12 Gennaio 2015 da vanhalen

[Gixxer [Lurker] 1]

Ciao vanhalen,

sicuramente investire limitando al massimo il capitale anticipato avrà delle maggiori difficoltà, che condurranno inevitabilmente a ingegnarsi per trovare una soluzione e sviluppare capacità di negoziazione superiori. Tuttavia per chi comincia ritieni davvero vantaggiosa una cessione del compromesso rispetto ad un acquisto e rivendita della casa?

Mi chiedo ciò in quanto mi aspetto che sia molto difficile trovare un venditore disposto a scendere al di sotto del prezzo di mercato e allo stesso tempo fissare il rogito (e quindi incassare) a 6,7 o 8 mesi di distanza, concedendoti così di cedere il compromesso. Acquistando invece si possono davvero trovare venditori motivati a scendere ben al di sotto del prezzo di mercato a fronte di un certo anticipo di contante.

Quindi seppure acquistando e rivendendo si ha meno margine in quanto si perdono le spese notarili, del mutuo e le imposte sull’acquisto, si ha indubbiamente il vantaggio di avere molte più possibilità di vedere accettata la propria proposta, e questo mi sembra un punto vincente per chi ha disponibilità di capitale e vuole iniziare ad investire (magari mantenendo temporaneamente il proprio lavoro fisso per vedere come vanno le cose in campo immobiliare)

Sarei felice di avere un tuo chiarimento al riguardo, e ovviamente anche le opinioni degli altri sono le benvenute

P.S. questa discussione mi ha fatto scoprire il forum, corro nella sezione presentazioni!

[vanhalen [Élite] 6869]

non del tutto conveniente.

anzi comprare con il mutuo ha i suoi indubbi vantaggi .

1) più chance se paghi subito

2) ti fai fare il mutuo , il che è un punto a tuo favore a lungo andare perché rientra nelle referenze bancarie poi man mano ti prestano piu soldi volentieri

ma come ho detto per contro non si sviluppa la capacità di negoziare che avrà una persona che è partita da zero , zero referenze bancarie ,zero euro. quindi indubbiamente l'investitore che sa fare a meno dei soldi si mangia il collega a colazione in termini di abilità .

detta per inciso la differenza fra un nvestitore bravo e uno mediocre è la capacità di negoziare e concludere accordi buoni .

chi è partito senza soldi non si preoccupa più di tanto perché sa già che ha prescindere da dove si trova può fare affari lo stesso , quello che invece è partito con il capitale avrà sempre bisogno della stampella.

[Winton [Partecipante] 21]

per risistemare la casa e arredarla a conti fatti mi occorrono 4500 euro ,ma considera che l'arredo lo prendo a rate anticipando solo qualche centinaio di euro, la ristrutturazione invece è quasi inesistente perché dovrò solo reimbiancare e mettere parquet e cambiare porte interne e installare colonna idromassaggio , il resto è praticamente solo da pulire quindi spenderò sui 1200 per la ristrutturazione vera e propria.quindi in definitiva spendo subito sui 2500 euro e rivendo l'immobile a 175000 euro sicuro in tempi di 2-3 mesi , però quello che rimane da vedere è che comunque devo trattare sul prezzo con cui compro , perché l'agente dice che a 145 il tizio accetterebbe ma sticazzi io devo negoziare lo stesso fino all'ultimo sangue, perché comunque anche se caccio pochi soldi questo non vuol dire che non ci sono cifre grosse in gioco. come ad esempio c'è il discorso della caparra, e quella è un esposizione economica di cui bisogna tener presente , così come lo è la doppia provvigione dell'agente.

quindi mettiamo che io pago 10.000 a fine affare all'agenzia e 4500 per rimettere in sesto la casa , fanno in tutto attorno ai 15.000 euro , mettici pure l'assegno di caparra che sono altri 5000 e fanno un'esposizione di 20.000 euro , di cui uso realmente solo poco più del 10% ovvero i 2500 euro che spendo subito.

quindi se so che io vendo a 175 e mi espongo per 20.000 allora il mio guadagno deve essere almeno di 30.000 euro per giustificare il fatto che m'imbarco in quest'affare, tradottto il prezzo massimo a cui devo prendere l'immobile è 175- (20+30) = 125.000 euro.

e quindi ovviamente gli farò un offerta sotto tale cifra per poi salire tipo attorno ai 110 o giù di li .

questo è il ragionamento giusto da farsi

Ottima spiegazione ora mi è piu chiaro il tutto...prendi i costi totali ( sui 21k,) e ti imponi visti i costi un markup del 50%.. 30K e da qui deriva il prezzo di acquisto iniziale a cui devi negoziare...

Riesci a negoziare il prezzo di mercato raggiungendo fino a 110k ? questa è un ottima cosa

In merio alla ristruturazione cambi le porte, parquet e darci il colore spendi 1200 k.... non è troppo ottimistica

Cosa ti aveva stuzzicato e fatto scegliere questo appartameno ?

Modificato 13 Gennaio 2015 da Winton

[vanhalen [Élite] 6869]

1) la posizione che è perfetta si trova di fronte a un supermercato che fa anche angolo con una via principale

2) l'ubicazione interna dell'immobile : è un quinto piano con ascnesore , da una parte dell'appartamento si vede il via vai di persone , dall'altra facciata dove ci sono le camere da letto si vede un parco che è diciamo in mezzo a diversi palazzi molto tranquillo e c'è molto verde , quindi da la sensazione di tranquillità pur essendo nel cuore della baraonda.

3) per i lavori considera che avrei pagato solo i materiali visto che li posso fare benissimo senza troppi preamboli in meno di 2 settimane ... quindi perché pagare 3/4000 euro in più quando con 160 ore del mio lavoro posso risparmiare, e che tra l'altro è un'attività che mi rilassa e ci trovo molta pace nel farlo,altrimenti non lo farei

ovviamente quando il giro crescerà non potrò più fareun discorso di questo tipo sulla ristrutturazione su una casa perché mi dovrò dedicare alla ricerca e conclusione di accordi e non ai lavori manuali anche se vado matto anche per quel genere di cose, ma da qui a li tutto verrà da se.

considera che le porte costano 100 euro l'una , il parquet compreso del rotolo di gomma isolante viene sui 5 euro a metro quadro (non serve che prendete il parquet da 30 euro al metro , non cambia un cazzo ai fini della vendita ) giusto per farti un idea dei prezzi dei materiali ,io ormai a forza di valutare case non ho più bisogno del preventivo faccio il giro della casa ,vedo i lavori che ci sono da fare e tiro le somme in testa e amen.

[Yesman [Partecipante] 164]

Ehi, magari vi interessa.. ho iniziato a costruire ieri un blog. Si chiama espertodicase.com, ci metterò dieci giorni circa per cominciare a pubblicare..però poi ci saranno un sacco di informazioni pratiche, di cui alcune discusse anche in questo forum.

@arkad

come scritto prima, volevo cominciare a tradare con le opzioni.. e ho visto in un' altro post che ci pigli..

se vuoi in PVT ti lascio il cell se ti servono informazioni (gratis per te e quelli del forum ), e se mi spieghi come vuoi investire ti metto in contatto con la società per cui lavoro, che è la principale in saldi e stralci di tutto il nord - italia. Così se ti piace qualcosa te la faccio comprare a base d' asta (a volte si riesce, a volte no) ed eviti rialzi da parte di terzi.

@vanhalen

se la cosa interessa anche a te, ovviamente scrivimi su facebook.. la storia che ti avevo scritto come vedi l' ho mandata avanti..

Modificato 14 Gennaio 2015 da Yesman

[Drake123 [Partecipante] 27]

Potreste fare un blog in collaborazione, tu e Vanhalen. Come qualità spacchereste il culo a tutta la concorrenza di sicuro.

Modificato 14 Gennaio 2015 da Drake123

[Arkad [Banned] 695]

@arkad

come scritto prima, volevo cominciare a tradare con le opzioni.. e ho visto in un' altro post che ci pigli..

se vuoi in PVT ti lascio il cell se ti servono informazioni (gratis per te e quelli del forum ), e se mi spieghi come vuoi investire ti metto in contatto con la società per cui lavoro, che è la principale in saldi e stralci di tutto il nord - italia. Così se ti piace qualcosa te la faccio comprare a base d' asta (a volte si riesce, a volte no) ed eviti rialzi da parte di terzi.

Grazie, interessante, in effetti la prossima operazione voleva farla a stralcio.

Questa socità esattamente cosa fa? Va dall'esecutato a richiedere la delibera per vedere la situazione debitoria al posto mio?

Non ho esperienza di stralci, quindi se fanno supporto, potrebbe essere utile.

Modificato 14 Gennaio 2015 da Arkad

[vanhalen [Élite] 6869]

Grazie, interessante, in effetti la prossima operazione voleva farla a stralcio.

Questa socità esattamente cosa fa? Va dall'esecutato a richiedere la delibera per vedere la situazione debitoria al posto mio?

Non ho esperienza di stralci, quindi se fanno supporto, potrebbe essere utile.

dammi retta lascia stare per ora gli stralci e prima prendi padronanza con le vendite easy (per così dire anche se di facile nel mattone non c'è niente)

sebbene gli stralci siano belli gasanti per un immobiliarista , un po come il pua che si gasa nel farsi una 9 , all'inizio non conviene minimamente infilarsi in questo genere di affari, in più non è possibile pretendere fare uno stralcio senza saper fare una cessione , proprio perché nella cessione impari l'abilità cardine dell'immobiliarista ovvero imparare a negoziare e ingegnarti e risolvere problemi di vario tipo.

inoltre se fai uno stralcio senza mai fare una cessione del compromesso ti bruceresti anche la fortunata occasione che può capitarti quando in un affare puoi combinare stralcio e cessione del compromesso insieme semplicemente perché non sai vedere l'affare per mancanza di preparazione. quindi non per troncarti le ali ma per essere obbiettivo e le cose arrivano per step e purtroppo in questo campo non ci sono scorciatoie perché quel che fa la differenza è l'abilità , i soldi che hai e tutto il resto passano in secondo piano.

io ti orienterei sul imparare a fare una cessione di compromesso e impara a fare a meno dei soldi il più possibile altrimenti non t'ingegnerai mai e questo alla lunga ti frega perché non ti sei mai messo alla prova per davvero , quindi equivale a molte meno skill di chi ha imparato a metterci meno soldi possibile e mi rendo conto che è una strada difficile da intraprendere perché è una di quelle situazioni talmente toste che si affrontano solo quando non si ha scelta se non quella di stare al gioco ,uscire allo scoperto e combattere,tuttavia ti consiglio di cercare di fare una ventina di trattative evitando di metterci dei soldi,impareresti molto di più anche se penso che non chiuderesti un operazione , ma è normale fa parte del gioco e ci vuole pazienza.

quindi il mio consgilio è quello di studiarti gli stralci si ci sta , ma non è il momento di farli perché poi quello che leggi è un po diverso dalla realtà , e gli stralci sono una cosa molto complessa a livello legale e non parlo del comprare a saldo e stralcio ma parlo della trattativa che avviene per stralciare che è abbastanza complessa, e da quel che ho provato personalmente ho visto che se uno non ha mai fatto cessioni con gli stalci ha ben poche speranze.

in sinstesi prima le cessioni così impari a negoziare bene e senza un soldo , poi gli stralci diventeranno molto più easy da apprendere e vedrai gli affari in modo molto molto diverso e più nitido e avrai una capacità molto migliore di sfornare soluzioni ai problemi che possono capitarti in questo campo ,come ad esempio una volta mi è capitato che l'esecutato non poteva intendere o volere e dovevano ancora nominare il tutore l'asta era a meno di un mese, quindi capisci se non sai fare le cessioni con gli stralci diventa dura da morire, e ti complicherai un sacco la vita così.

[Arkad [Banned] 695]

Scusa ma, a me sembra che la vita me la complico a fare stralcio+cessione del preliminare.

Mi sembra molto più easy stralciare e basta, non vedo perchè aggiungere un livello di difficoltà vista la mia inesperienza.

Avrò tempo anche per fare le cessioni, magari messo su lo stralcio ci affianco un'operazione in cessione.