Agente immobiliare

[Drake123 [Partecipante] 27]

Ok, grazie Yesman. Come poi abbia fatto Van ad imparare in così poco tempo rimane un mistero.

[Yesman [Partecipante] 164]

se conosci Van, saprai che è in una famiglia di muratori e che ha studiato tutti i giorni da almeno 2 anni ad oggi..

nonostante questo anche lui mi diceva (7/8 mesi fa)che si appoggia ad agenti di sua fiducia.. se oggi le cose sono cambiate, questo non lo so..

[vanhalen [Élite] 6869]

Ok, grazie Yesman. Come poi abbia fatto Van ad imparare in così poco tempo rimane un mistero.

è vero la mia famiglia e i miei zii sono costruttori, e i piu ho fatto per diverso tempo anche l'agente immobiliare e ho ancvhe lavorato come operaio nei cantieri , oltre al fatto che sono una persona di cultura tecnica/scientifica per via dei miei studi, aggiungici il fatto che sono una cosa come 3 anni che ci sbatto il muso e affornto problemi nel settore ogni giorno ..... capisci pure tu che non è che ho la bacchetta magica ma è questione di voglia di fare e costanza e tanto impegno.

e comunque tutt'oggi mi appoggio a degli agenti immobiliari di mia fiducia, ma nel gioco degliimmobili basarsi solo su quello che offrono gli agenti è come limitasrsi da soli e togliersi un buon 90% di possibilità questo perché gli agenti di fiducia sono pochi e si contano su una mano ,ed è per questa ragione che gli agenti sono solo una delle mie fonti per trovare affari.

alla fine il gioco degli immbili è una questione di numeri e statistiche ... piu proposte fai piu probabilità hai di trovare affari tutto qui , visto che io ho solo 4 agenti di fiducia che mi propongono una cosa come 2 case al mese quando va bene capisci bene che faccio prima a crepare invece che a trovare un affare, motivo per cui sto stringendo moltissime conoscenze con avvocati,addetti dell'ufficio recupero crediti,imprese edili,amministratori di condominio ,notai ecc perché ben presto ti accorgerai che il business immobiliare è una questione di network esattamente come l'agente immobiliare , soltanto che quando sei un agente conosci le persone che vivono bevono e respirano nella tua zona quando sei un investitore conosci altro tipo di gente .

[Drake123 [Partecipante] 27]

Ah, piccolo dettaglio tecnico, per trovare "un'agenzia con il titolare che vende tanto" pensavo di richiedere i bilanci delle agenzie ad un commercialista oppure chiedere ai notai. E' una buona idea ? Oppure c'è un modo migliore che mi sfugge ?

[vanhalen [Élite] 6869]

te ne accorgi dal numero e dal tipo di immobili che hanno, se vedi che hanno troppi immobili e stanno sparsi per la città vuol dire 2 cose :

1) lavorano a cazzo di cane e non per zona , quindi hanno un network di conoscenze merdoso proprio per il fatto che sprecano energia un po qua e un po la

2) il numero degli immobili dovrebbe farti scattare il campanello se sono sparpagliati per la città , questo significa che molto probabilmente quell'agenzia lavora anche senza esclusiva il che significa spreco di energia e tempo e sbatti.

un vero agente immobiliare non fa mai le due stronzate sopracitate.

in sintesi ti consiglio di andare da tecnocasa o da gabetti che li per esperienza so che lavorano bene

[Yesman [Partecipante] 164]

con Tecno vai sul sicuro..

ci ho lavorato 7 anni fino all' uscita dal marchio 8 mesi fa..

quando mi servono valutazioni esatte (scarto 5%) .. vado dritto da loro..

altre strade sono:

-Guarda la pubblicità che fanno nei maggiori portali: più spesa = più entrate.. se spendono tanto vuol dire che incassano (o sono masochisti)

-chiama i notai dicendo che vuoi iniziare a fare delle operazioni, e che stavi cercando un notaio di riferimento.. e due agenzie.. vedi i nomi che ti fanno e valuta i nomi che si ripetono.

- scaricati tutta la lista sul sito del registro delle imprese, o sull' elenco telefonico e vai a vedere di persona la vetrina da fuori, valutando la posizione (ufficio bello = paga tanto di affitto = più spese = più incassi)

- guarda sulla rete, nei social network, nell' eventuale blog e nel loro sito l' impressione che ti danno..

- vai a farti un giro negli uffici e spiega loro il tuo obiettivo.. valutali per come si presentano, come parlano, il numero di postazioni nell' ufficio, la pulizia di esso..

dai un punteggio da 1 a 10 a ogni voce primacitata e somma i punti di ognuna..

complimenti, hai trovato la tua agenzia.

[loricas [Partecipante] 15]

E vabbè ragazzi eccheccazzo, c'ho capito anche meno di prima. A questo punto farò tutte e 4 le opzioni Insieme:

-Diventare agente immobiliare con-ambizione-da-investitore-cercando-di-conoscere-altri-agenti-bravi.

-Comprare libri di estimo (mah...ne ho già 3).

-Fare corsi di estimo. (ancora mah)

-Comprare libri degli istituti tecnici tipo: "Geopedologia ed estimo" (qualunque cosa sia).

Secondo la grande tattica dell' "andò cojo cojo e speramo che qualcosa quagli".

1) investimento che vuol dire? comprare a prezzo basso e rivendere a prezzo più alto? con o senza ristrutturazione in mezzo? da mettere a reddito e quindi affittare?

2) valutazioni: il mercato: scegli una zona della tua città da cui partire, guardati a quanto vengono venduti al metro quadro gli immobili nuovi e quelli usati, e hai la valutazione più vicina al valore reale di quel momento: esempio: prezzo al m2 in zona (zona intendo quartiere), nuovo, 1600. immobile di 60 m2 commerciali. 1600x60=96000 cantina? + 1000 posto auto + 1000 garage +5000. usato: valore di vendita medio al m2 per immobile stessa zona stessa età. (ho fatto per un 6 anni agente in tecno, le valutazioni le ho sempre fatte cosi, il valore di vendita variava normalmente del 5% rispetto alla mia stima)

3)il punto due in situazione normale. adesso in italia non siamo in una situazione normale. quando scoppia una bolla i prezzi scendono fino a tornare quelli di inizio bolla: per l' italia è il 1998: prezzi al m2 del 1998: qualunque acquisto al di sopra di quella cifra (a parte immobili ultralusso), salvo rivenderlo entro 6 mesi, è probabilmente in perdita (probabilmente perchè non c'è modo di prevedere l' andamento della fase discendente della curva, c'è solo la certezza della discesa) esempio di bolla http://it.wikipedia.org/wiki/Bolla_dei_tulipani#mediaviewer/File:Tulip_price_index1.svg

4)se alla bolla immobiliare aggiungiamo la deflazione, gli unici ambiti in cui investire sono 4: cibo, energia, acqua, sicurezza, tutto il resto è, molto probabilmente, salvo il brevissimo termine e settori di ultra nicchia, in perdita: nel settore immobiliare o assimilato, in italia oggi, l' unica cosa da comprare è terreno agricolo. (vedi Giappone in deflazione da 16 anni)

[vanhalen [Élite] 6869]

3)il punto due in situazione normale. adesso in italia non siamo in una situazione normale. quando scoppia una bolla i prezzi scendono fino a tornare quelli di inizio bolla: per l' italia è il 1998: prezzi al m2 del 1998: qualunque acquisto al di sopra di quella cifra (a parte immobili ultralusso), salvo rivenderlo entro 6 mesi, è probabilmente in perdita (probabilmente perchè non c'è modo di prevedere l' andamento della fase discendente della curva, c'è solo la certezza della discesa) esempio di bolla http://it.wikipedia.org/wiki/Bolla_dei_tulipani#mediaviewer/File:Tulip_price_index1.svg

4)se alla bolla immobiliare aggiungiamo la deflazione, gli unici ambiti in cui investire sono 4: cibo, energia, acqua, sicurezza, tutto il resto è, molto probabilmente, salvo il brevissimo termine e settori di ultra nicchia, in perdita: nel settore immobiliare o assimilato, in italia oggi, l' unica cosa da comprare è terreno agricolo. (vedi Giappone in deflazione da 16 anni)

scusami ma non per fare la persona scomoda , ma hai mai investito o hai mai lavorato in questo mondo ?

perché quello che hai detto non sta ne in cielo ne in terra , comprare un terreno agricolo anzi qualsiasi terreno oggi è follia ,e non mi va di commentare tutto ,oggi il trend è orientato verso la ristrutturazione non verso la costruzione, poi ti voglio vedere a trasformare un terreno agricolo in edificabile per poterci fare qualcosa, non hai la più pallida idea di cosa ti fanno passare al catasto e i vari uffici ,questo senza considerare la durata della pratica,per poi sentirti dire un no.

[Yesman [Partecipante] 164]

L unica cosa giusta nel post di loricas, che ho dimenticato effettivamente di segnare prima, e' che è' effettivamente vero da tenere presente la svalutazione.. Conviene in effetti dalla stima di realizzo, togliere un 10% per avere margine di sicurezza .. Se tanto comprate al 30% in meno un qualcosa che presenta male, mettendolo a posto il prezzo ovviamente sale (questo anche perché il fatto che presentava male vi ha aiutato a comprare a meno del suo effettivo valore)

[loricas [Partecipante] 15]

scusami ma non per fare la persona scomoda , ma hai mai investito o hai mai lavorato in questo mondo ?

perché quello che hai detto non sta ne in cielo ne in terra , comprare un terreno agricolo anzi qualsiasi terreno oggi è follia ,e non mi va di commentare tutto ,oggi il trend è orientato verso la ristrutturazione non verso la costruzione, poi ti voglio vedere a trasformare un terreno agricolo in edificabile per poterci fare qualcosa, non hai la più pallida idea di cosa ti fanno passare al catasto e i vari uffici ,questo senza considerare la durata della pratica,per poi sentirti dire un no.

terreno agricolo da lasciare terreno agricolo. Non ho mai lavorato in questo modo: no ma lo scenario non è mai stato deflattivo.