immobile da 250k

[Garrosh [Partecipante] 180]

Buonasera amici del forum!

Devo gestire per conto di mia zia una casa indipendente con cortile, sono due abitazioni di 100 metri quadri l’una con uno spazio interno, in provincia di Monza. Gli interni sono abbastanza logori ma nulla di tragico.

Un’agenzia locale l’ha valutata 260k (in pratica meno di 1000 euro al metro quadro per 280 mq commerciali): io la venderei per usare quei soldi altrove ma questa opzione non è contemplata. Rimane la messa a reddito.

Ora i dubbi sono i seguenti (premetto che sono un ingegnere edile quindi conosco un po’ le cose che sto dicendo).

Che ristrutturazione potrebbe convenire di più tra: una che punta a spendere il minimo indispensabile, una che punta ad alzare il valore dell’immobile contemplando anche spostamenti di mura (e sfruttando le detrazioni al 50%) e una che sfrutta il bonus 110 per fare un lavoro importante?

Per l’affitto c’è un modo di tutelarsi dalle fregature? (un’assicurazione, affidarsi a un intermediario, o semplicemente puntare a scegliere bene l’inquilino)
E in generale conviene il taglio in unità più piccole o può avere senso provare ad affittare la casa interamente?

So che le domande sono un po’ vaghe ma sto solo cercando di capire come tutelarmi da inculate e portare a casa una rendita che dovrebbe essere sui 1200-1500 al mese lordi (niente di estremo ma neanche da sputarci su). A me farebbe piacere impegnarmi in una ristrutturazione anche di livello ma devo prima capire se ne vale la pena.

Per qualunque domanda vi rispondo volentieri e qualunque aiuto, anche il più ridotto, sarà veramente ben accetto.

[Garrosh [Partecipante] 180]

@vanhalen mi prendo la libertà di taggarti perchè ho visto che sei un investitore immobiliare. Ho notato che sei molto critico dei bonus statali (110 in primis) ma ho capito le tue motivazioni solo a metà.

[vanhalen [Élite] 6197]

4 minuti fa, Garrosh ha scritto:

Rimane la messa a reddito.

NON FARLO !!!!!

le agenzie dicono un sacco di cazzate.... pur di accaparrarsi la vendita 

Detto questo io fossi in te cercherei di capire prima di tutto cosa ho in mano ... in termini di valore , quindi cercando di comprendere davvero il mercato . misura la tua casa con il metro laser e vedrai che metro piu metro meno troverai 224-225 mq calpestabili. 

Detto questo poi valuta se ristrutturare e poi vendere , oppure se vendere subito al volo e usare quei soldi per fare altri soldi.

ma la regola è sempre quella : rimani liquido il piu possibile , non andare a infognarti in cose strane che durano decenni.

[Back Door Man [Élite] 11611]

18 minutes ago, Garrosh said:

Buonasera amici del forum!

Devo gestire per conto di mia zia una casa indipendente con cortile, sono due abitazioni di 100 metri quadri l’una con uno spazio interno, in provincia di Monza. Gli interni sono abbastanza logori ma nulla di tragico.

Un’agenzia locale l’ha valutata 260k (in pratica meno di 1000 euro al metro quadro per 280 mq commerciali): io la venderei per usare quei soldi altrove ma questa opzione non è contemplata. Rimane la messa a reddito.

Perché non puoi vendere?

 

18 minutes ago, Garrosh said:

Ora i dubbi sono i seguenti (premetto che sono un ingegnere edile quindi conosco un po’ le cose che sto dicendo).

Che ristrutturazione potrebbe convenire di più tra: una che punta a spendere il minimo indispensabile, una che punta ad alzare il valore dell’immobile contemplando anche spostamenti di mura (e sfruttando le detrazioni al 50%) e una che sfrutta il bonus 110 per fare un lavoro importante?

Per l’affitto c’è un modo di tutelarsi dalle fregature? (un’assicurazione, affidarsi a un intermediario, o semplicemente puntare a scegliere bene l’inquilino)
E in generale conviene il taglio in unità più piccole o può avere senso provare ad affittare la casa interamente?

So che le domande sono un po’ vaghe ma sto solo cercando di capire come tutelarmi da inculate e portare a casa una rendita che dovrebbe essere sui 1200-1500 al mese lordi (niente di estremo ma neanche da sputarci su). A me farebbe piacere impegnarmi in una ristrutturazione anche di livello ma devo prima capire se ne vale la pena.

Per qualunque domanda vi rispondo volentieri e qualunque aiuto, anche il più ridotto, sarà veramente ben accetto.

Non ho capito bene questo incarico di gestione. Mi sembra una rogna.

Nessuna delle opzioni è buona, esclusa la vendita.

 

10 minutes ago, vanhalen said:

ma la regola è sempre quella : rimani liquido il piu possibile , non andare a infognarti in cose strane che durano decenni.

 

 

[Garrosh [Partecipante] 180]

Capisco il vostro punto di vista, ma forse non era chiaro che la casa è di zia, che per ragioni psicologiche non vuole venderla. Quindi non posso picchiarla con un bastone per convincerla, e oltretutto se anche la vendessi i soldi andrebbero a lei che non se ne farebbe niente.
Senza di me la lascerebbe in disuso (è così da qualche anno).
Se mi occupassi della cosa potrei ristrutturare io e in cambio chiederle i proventi della rendita fino a data da destinarsi (sarebbe già d’accordo, sul fidarsi di lei ci metto la firma io).

Quindi meglio restare a somma zero o spendere 15k per avere poi una rendita di 10k netti all’anno?

[Back Door Man [Élite] 11611]

 

24 minutes ago, Garrosh said:

Quindi meglio restare a somma zero o spendere 15k per avere poi una rendita di 10k netti all’anno?

Pagheresti tu la ristrutturazione?

E in cambio avresti la rendita dell'affitto? Ho capito bene?

15k mi sembrano un po' pochi.

Hai fatto un computo? Quali sono i lavori indispensabili?

 

[asblindi [Élite] 204]

1 ora fa, Garrosh ha scritto:

Per l’affitto c’è un modo di tutelarsi dalle fregature? (un’assicurazione, affidarsi a un intermediario, o semplicemente puntare a scegliere bene l’inquilino)

Ciao, non so risponderti riguardo le altre questioni ma ti posso dire che per quanto riguarda gli affitti devi stare molto attento.

Qualche anno fa ho avuto a che fare con un inquilino che dopo qualche mese ha cominciato a non pagarmi e, per forza di cose sono dovuto ricorrere ad un avvocato.
Non lo auguro a nessuno perchè tra tempo e soldi che ci rimetti verrebbe solo voglia di ricorrere con le maniere forti....
Nel mio caso l'inquilino è stato scelto in modo molto frettoloso perchè si dovevano recuperare alcune spese.

Attualmente l'immobile si trova affittato in una condizione decisamente migliore, essendoci affidati anche ad una agenzia. L'inquilino risulta essere un pensionato quindi ha una rendita assicurata.
Esistono delle assicurazioni che coprono le spese legali, dalla lettera intimidatoria fino alla lettera di sfratto, in caso l'inquilino cominci a non pagare.
Ho solo qualche conoscenza a livello teorico ma sicuramente un'agenzia immobiliare saprà illustrarti meglio la questione.

Insomma per quello che ho passato io, il mio avvocato mi ha fatto capire che quando se ne va un inquilino di questo genere e ti lascia la casa senza particolari sfregi è quasi una benedizione. 

Presta molta attenzione.

[Thetraveller87 [Partecipante] 4386]

2 ore fa, Garrosh ha scritto:

Buonasera amici del forum!

Devo gestire per conto di mia zia una casa indipendente con cortile, sono due abitazioni di 100 metri quadri l’una con uno spazio interno, in provincia di Monza. Gli interni sono abbastanza logori ma nulla di tragico.

Un’agenzia locale l’ha valutata 260k (in pratica meno di 1000 euro al metro quadro per 280 mq commerciali): io la venderei per usare quei soldi altrove ma questa opzione non è contemplata. Rimane la messa a reddito.

Ora i dubbi sono i seguenti (premetto che sono un ingegnere edile quindi conosco un po’ le cose che sto dicendo).

Che ristrutturazione potrebbe convenire di più tra: una che punta a spendere il minimo indispensabile, una che punta ad alzare il valore dell’immobile contemplando anche spostamenti di mura (e sfruttando le detrazioni al 50%) e una che sfrutta il bonus 110 per fare un lavoro importante?

Per l’affitto c’è un modo di tutelarsi dalle fregature? (un’assicurazione, affidarsi a un intermediario, o semplicemente puntare a scegliere bene l’inquilino)
E in generale conviene il taglio in unità più piccole o può avere senso provare ad affittare la casa interamente?

So che le domande sono un po’ vaghe ma sto solo cercando di capire come tutelarmi da inculate e portare a casa una rendita che dovrebbe essere sui 1200-1500 al mese lordi (niente di estremo ma neanche da sputarci su). A me farebbe piacere impegnarmi in una ristrutturazione anche di livello ma devo prima capire se ne vale la pena.

Per qualunque domanda vi rispondo volentieri e qualunque aiuto, anche il più ridotto, sarà veramente ben accetto.

Boh non so....secondo me investire ora in case da affittare può essere rischioso, considerando che la domanda degli affitti al nord è scesa un sacco.

2 ore fa, Garrosh ha scritto:

può avere senso provare ad affittare la casa interamente?

E chi te la prende in affitto una casa intera di dimensioni così elevate?

A me no che non sia in un quartiere super esclusivo

[ciccioman333 [Partecipante] 1080]

Da come ho capito, l'immobile lo avete gia' e la zia non vuole venderlo, giusto?

 

Purtroppo non vi resta che affittarlo....garanzie non ce ne sono, di nessun tipo, se non marginali, poca cosa....dovete scegliere il conduttore con cura non affittando al primo che vi propone l'agenzia ma facendo una necessaria selezione....

[Back Door Man [Élite] 11611]

2 hours ago, Garrosh said:

Buonasera amici del forum!

Devo gestire per conto di mia zia una casa indipendente con cortile, sono due abitazioni di 100 metri quadri l’una con uno spazio interno, in provincia di Monza. Gli interni sono abbastanza logori ma nulla di tragico.

Un’agenzia locale l’ha valutata 260k (in pratica meno di 1000 euro al metro quadro per 280 mq commerciali): io la venderei per usare quei soldi altrove ma questa opzione non è contemplata. Rimane la messa a reddito.

Mi sembra ottima per fare feste per la tipologia edilizia e perché è in provincia.

E siccome è in provincia non è detto che tu riesca ad affittarla facilmente. Potrebbe restare sfitta per lunghi periodi, poi occupata e poi di nuovo sfitta. E non c'è nessuna garanzia che gli inquilini paghino. 

2 hours ago, Garrosh said:

Ora i dubbi sono i seguenti (premetto che sono un ingegnere edile quindi conosco un po’ le cose che sto dicendo).

Che ristrutturazione potrebbe convenire di più tra: una che punta a spendere il minimo indispensabile, una che punta ad alzare il valore dell’immobile contemplando anche spostamenti di mura (e sfruttando le detrazioni al 50%) e una che sfrutta il bonus 110 per fare un lavoro importante?

E' una struttura in muratura portante, suppongo (casa colonica). Oppure è in C.A.?

E' più probabile la muratura portante. Se così fosse:

• Andare a ridefinire la distribuzione degli spazi interni significa toccare la muratura portante. Forse sì, forse no.
• Il tetto come va? Ci sono perdite / infiltrazioni d'acqua? Quasi sempre sì.

E' inutile sviscerare il tema.