In cosa investire (in Italia)

[unadonna [Donna] 1026]

1 minuto fa, Gamebred ha scritto:

Quanto fa male non essere un utente blasonato e ricevere queste cose 💔😂

So che hai le spalle larghe. 🤣🖤

[unadonna [Donna] 1026]

@Gamebred riformulo:

Purtroppo non tutti nascono con la camicia, milord. 

 

 

Buona serata cari 😊

[vanhalen [Élite] 6197]

5 ore fa, Gamebred ha scritto:

Sul fare business non mi esprimo minimamente perché non ho nessuna competenza o esperienza (e tutte le esperienze che mi hanno raccontato conferma ciò che dici sul fare impresa in Italia).

Ma se sei nato dalla parte giusta della barricata, l'Italia è uno dei paesi migliori del mondo. Se non hai bisogno di andare per uffici, usare mezzi pubblici, fare affidamento necessariamente alla sanità pubblica, se hai i fondi che coprono eventuali emergenze/sfighe, se hai una rete di contatti sociali adeguata (avvocati, medici, proprietari di locali amici di famiglia storici), hai pure 2/3 case ereditate in cui andare a fare vacanze...parliamo veramente di un altro gioco.

ti dico 2 cose ....quelli che tu pensi che sono sistemate con 2 o 3 case ereditate non lo sono per un cazzo . 

stanno appena non lavorando al massimo e non è neanche una cosa sostenibile 

Te lo dice uno che con gli immobili ci lavora e ha anche i contatti ecc ecc 

Al massimo campano , ma non stracampano ,anzi sono a un passo del filo del rasoio ,sono legalmente attaccabili, gli immobili che hanno possono diventare un debito di colpo e non un asset. 

vuoi un esempio : fanno di nuovo quarantena , o entrambi gli inquilini smettono di pagarti perché gli tira il culo nel frattempo tu devi pagare le tasse su affitti non percepiti ... ed ecco che non ci vuole un genio per capire che avere immobili in italia , e ancor peggio affittarli non ha senso ... quindi tanto vale liquidarli al meglio e fare cassa e fare altro.

per essere sistemati credimi ci vuole ben altro che 2 casette affittate o per fare le vacanze negli stessi posti. 

ci vuole una bella somma liquida divisa in diversi paesi come cuscinetto , devi avere diversi passaporti ( almeno 5o 6), un conto per le emergenze in un paese con un banking coi contro cazzi, un conto risparmi che non lo tocchi mai, un conto per le spese ricorrenti dove c'è sempre un anno del tuo stile di vita,  una holding che detiene diverse società in diversi paesi per questione di asset protection  che investono liquidità nella S&P 500 e compagnia cantante coi quali tiri su  un rendimento annuo del 10 % annuo circa ... e chiaramente il tuo stile di vita non deve oltrepassare il 40% di questo 10 % ... fai 2 conti  

se vuoi farti lo stile da 30k mensili significa che come capitale ti servono 9 milioni frazionati come ti ho accennato. 

oltre a questa " rendita " dovresti avere almeno uno o 2 business solidi , ergo aziende tue che funzionano e fanno veramente cassa ... quanta cassa devono fare ? beh il tuo stile di vita deve corrispondere al 5, massimo 10% dell'utile che ti stacchi ( se esci dall'italia la musica cambia e hai meno passaggi per avere il grano tirandolo fuori dal tuo business) 

quindi se spendi 30 k al mese perché vivi a dubai o posti seri significa che il tuo business ne deve fare almeno 300 k al mese puliti... quindi capisci .... sono 2 tornei diversi ! 

In soldoni per sistemarti devi patrimonializzarti , non ci sono cazzi, cosa pressoché impossibile in italia perché gli imprenditori sono piu occupati a fare il bilancio a 0 in modo da non dover pagare tasse e quindi per fare il bilancio a 0 devi spendere i soldi , se spendi i soldi non puoi accumulare asset e quindi non puoi patrimonializzarti e fare investimenti e quindi rimani povero in canna ! lo vedi il circolo vizioso ? 

Adesso qualcuno che mi sentirà parlare di queste cifre e penserà ai sui 1400 e mi dirà che sono un drogato ... ma vi assicuro che le cose funzionano cosi  e non mi voglio dilungare in spiegazioni del perché e del percome  di ogni numero sopra citato. 

 

4 ore fa, unadonna ha scritto:

 

Apprezzo davvero il tuo/vostro voler mettermi in guardia. Come quando guardi un horror e vedi la biondina stupidina che entra di notte nella casa abbandonata in mezzo alla foresta e sai gia come va a finire. 

infatti è questo quello che mi preoccupa ... infatti io stesso sto organizzando la mia fuga dal bel paese a malincuore perché comunque è un paese al quale sono affezionato in un modo o in un altro, ma sticazzi quando qualcosa non va bisogna cambiare  e purtroppo l'italia per quanto abbia il vino buono e il pane caldo ... ha il grande e gravissimo difetto della burocrazia e tasse che rendono insensato e illogico fare business qui. 

Io nel mio caso se qualcuno se lo chiedesse non ho iniziato a fare business in italia perché mi tirava il culo ma perché fui costretto dalla mancanza di un passaporto che mi consentisse di espatriare in posti interessanti, non è che prima non sapevo che la burocrazia e le tasse la rendono un impresa eroica , ma non avevo scelta !

[Gamebred [Élite] 7339]

13 minuti fa, vanhalen ha scritto:

se vuoi farti lo stile da 30k mensili significa che come capitale ti servono 9 milioni frazionati come ti ho accennato.

Parlavo proprio di questo nel mio post, infatti. 30k mensili. 

Santa pazienza 😂

[unadonna [Donna] 1026]

11 ore fa, vanhalen ha scritto:

sto organizzando la mia fuga

Dove vorresti andare?

[vanhalen [Élite] 6197]

11 ore fa, Gamebred ha scritto:

Parlavo proprio di questo nel mio post, infatti. 30k mensili. 

Santa pazienza 😂

quello di cui tu parlavi era non andare a lavorare ma stando sul lastrico tecnicamente parlando o poco piu. 

anche se il pinco pallino liquidasse gli immobili e non ha skill , quei quattrini finiscono di sicuro.

30 k mensili sono un punto d'inizio se vuoi iniziare ad accumulare del cash e se non fai minchiate e vivi con 3-4 k. 

se vuoi vivere un lifestyle piu sfarzoso , i 3 o 4 k che spendevi prima diventano 25 -30 k mensili, che è già un buon tenore non fraintendermi e se vuoi spendere quei soldi ti serve un altro tipo di entrate, però  ti potrai permettere qualche volo in business con la emirates  ( la first dubito stiamo strettini col budget) , ti potrai permettere  una casa che in affitto ti costerà per esempio a dubai diciamo sui 7 k realisticamente e via dicendo. 

insomma te la passi benino , ma non stai facendo ancora la vita da madonna in terra.  

ribadisco io vi dico la realtà ... ma mi rendo conto che la gente è abituata a pensare che già 2k al mese siano un traguardone salvo poi meravigliarsi che sono al verde. 

39 minuti fa, unadonna ha scritto:

Dove vorresti andare?

in realtà la mia idea non è quella di spostarmi in un posto fisso come molti pensano. 

la mia idea è quella di avere diversi aspetti della mia vita in diversi paesi, e questo lo faccio per alcune ragioni. 

La società in cui viviamo oggi come oggi è da stupidi legarsi a un solo paese con tutto. 

MA VERAMENTE DA STUPIDI e ora capirai perché. 

viviamo in una società dove non puoi stare in una montagna o farti il tuo orticello e tenere i soldi come facevano i nostri avi sotto il materasso ... all'epoca tutto era a misura d'uomo era tutto cosi basic. 

questo è un " lusso" che non ci si può permettere a meno di non essere degli idioti , ovvero gran parte degli esseri umani circolanti, e quindi del tutto ignari di questa cosa. 

La soluzione è chiaramente visto che i governi stringono le maglie , visto che la libertà è diventata una commodity a tutti gli effetti che devi acquisire , pare chiaro che avere tutto in un paese come detto è da stupidi , se chi non lo avesse compreso cercherò di spiegare gli svantaggi principali di questa cosa . 

legalmente ed economicamente siete facilmente attaccabili , per esempio  un conto è divorziare con la moglie in italia e avere lo stipendio che va nella bancuccia sotto casa, un conto è divorziare con la moglie con la quale sei sposato da x anni in un paese y con solo uno dei 6 passaporti che hai mentre per gli altri paesi di cui sei cittadino  risulti celibe di cui lei non sa un tubo poiché sono passaporti di riserva , e per giunta i tuoi asset li hai dentro una holding che ha sede  legale  in un paese ancora diverso che a sua volta detiene 3 o 4 società operative che stanno in altri paesi ancora  una volta diversi e ciliegina sulla torta i conti correnti delle rispettive società  società operative sono in altri paesi ancora. 

esempio due : succede un qualche casino nel business , vi bloccano i conti correnti e siete a corto di denaro , questo non va bene e se vi devo spiegare pure questa mi arrendo.

esempio 3 : succede un casino col covid o qualche altra minchiata simile, avete solo il passaporto italiano , arrivate al confine per uscire da milano malpensa vi mandano seduta a stante a casuccia , se invece uscite con un passaporto diverso molto piu probabile non diranno una sega perché siete il cittadino di un altro paese che magari sta tornando a casa, non un turista... ed ecco che siete immediatamente in grado di essere piu liberi degli altri idioti che credono ai decreti e vi girate il mondo a destra e sinistra mentre i tuoi amici  ti guardano rosicando sui social e per alternare si danno  netflix e seghe ( come sempre parlo per eseperienza ) 

Insomma le casistiche sono tante e potrei continuare ... ma la morale è semplice , le regole valgono solo per i poveri che si legano a un solo paese , un solo passaporto , un solo conto corrente e non si tengono nessuna via di fuga. 

I soldi invece ti comprano passaporti , investimenti , optional e vie d'uscita che gli altri non hanno, e le vie di uscita sono preziose nei tempi bui , se mi vieni a dire che oggi tutti possono volare e che questa cosa non serve a niente , ti risponderei che non hai capito una sega perché le vie di uscita servono per i tempi bui non in tempi di pace , le vie di fuga antincendio le costruisci quando stai costruendo il palazzo , non quando c'è un incendio in corso.  

Ditemi se questa non è stupidità di legarsi a un solo fottuto paese ? 

cosi il mio piano è si di dislocare , but from the get go , non vado mica a cambiare una prigione con un altra e buttando la chiave nel fiume. 

quindi fin subito dal giorno 1 della dislocazione opetrò per un sistema residente ma non domiciliato ( cosa tipica dei sistemi anglosassoni ) mentre per il resto si vedrà. 

Spero di averti fatto riflettere e offerto una nuova prospettiva 

 

 

 

[gort [Partecipante] 2550]

12 ore fa, vanhalen ha scritto:

vuoi un esempio : fanno di nuovo quarantena , o entrambi gli inquilini smettono di pagarti perché gli tira il culo nel frattempo tu devi pagare le tasse su affitti non percepiti ... ed ecco che non ci vuole un genio per capire che avere immobili in italia , e ancor peggio affittarli non ha senso ... quindi tanto vale liquidarli al meglio e fare cassa e fare altro.

È per questo motivo che quando si affitta un immobile si chiedono credenziali lavorative, situazione familiare, etc...

E lo si può fare tranquillamente in ottica di investimento a medio termine, quindi andando a vedere quali professioni sono più sicure. Per esempio un dipendente statale fornirebbe più garanzie di un ristoratore.

Dalle mie parti con un bilocale o un trilocale ristrutturato puoi fare fra il 4% e il 5% netto annuo. Buttala via una rendita del genere, che comunque può essere affiancata a investimenti di altra natura per diversificare.

[senza nome [Élite] 4903]

44 minuti fa, gort ha scritto:

È per questo motivo che quando si affitta un immobile si chiedono credenziali lavorative, situazione familiare, etc...

E lo si può fare tranquillamente in ottica di investimento a medio termine, quindi andando a vedere quali professioni sono più sicure. Per esempio un dipendente statale fornirebbe più garanzie di un ristoratore.

Dalle mie parti con un bilocale o un trilocale ristrutturato puoi fare fra il 4% e il 5% netto annuo. Buttala via una rendita del genere, che comunque può essere affiancata a investimenti di altra natura per diversificare.

5 è un botto, vuol dire che chi vende lo fa sotto costo. 

Al nettato hai incluso oltre alle classiche tasse, costo agenzia, registrazione del contratto, manutenzione straordinaria ecc.ecc?

[vanhalen [Élite] 6197]

1 ora fa, gort ha scritto:

È per questo motivo che quando si affitta un immobile si chiedono credenziali lavorative, situazione familiare, etc...

E lo si può fare tranquillamente in ottica di investimento a medio termine, quindi andando a vedere quali professioni sono più sicure. Per esempio un dipendente statale fornirebbe più garanzie di un ristoratore.

Dalle mie parti con un bilocale o un trilocale ristrutturato puoi fare fra il 4% e il 5% netto annuo. Buttala via una rendita del genere, che comunque può essere affiancata a investimenti di altra natura per diversificare.

Per favore .... quando sento ste robe non ci vedo più ...

Caschi male perché con gli immobili ci ho a che fare a colazione,pranzo e cena .

Domanda :

quanti immobili ha compravenduto / affittato o ristrutturato e ci hai fatto dei soldi seri ? 

la risposta è 0 perché se fossi davvero marcito nel settore non diresti cose simili . 

1) LE posizioni lavorative contano poco o nulla 

2) l'inquilino pur avendo i soldi ecc può tranquillamente decidere di non pagarti con pochissime conseguenze in Italia se poi ha fatto un figlio o ha un minore in casa auguroni 

3)facciamo che fai un 5% annuo ... Ora questo è un ragionamento che se potessi .. lasciamo perdere.

COn un 5% annuo non ti arricchisci , non in Italia e men che meno con gli immobili e non ottieni neanche una rendita all'atto pratico . 

Il 5%netto di 300 k ( due appartamentini) sono circa 15 k ovvero non ci campi neanche. Senza considerare che quei 15 k non è che le incassi sul conto ogni anno ma vengono "spostati" e aggiunti al valore dell'asset ,senza considerare che gli immobili hanno un tasso di crescita fisso non è un tasso d'interesse composto. 

Se prendo 300 k al 5%annuo in  Italia con tasse 0 ( fantasiaaaaaa portami via ) dopo 10 anni avresti qualcosa come 450 k di asset , nel senso che se li liquidi hai questi soldi .

Però se prendo gli stessi 300 k e li butto sulla sep 500 che mi dà il 10% annuo di tasso d'interesse composto, organizzo il mio carico fiscale in modo da azzerarlo il che è facile qui otterrei circa 780 k di asset Liquidi !!! Se succede un qualche cazzo io domattina ho i 780 k con un bottone se invece succede che hai anche 780 k di asset immobiliari ma parte un casino come il COVID o quello che ti pare e hai bisogno di soldi subito beh amico mio sei fottuto perché gli immobili non sono asset Liquidi .

C'è una bella differenza tra avere 450 k non liquidi e 780 k liquidabili con un tasto .. senza considerare i costi di gestione dell'immobile , gestione ordinaria e lavoro straordinari e quelli te li paghi tu  ecc 

Vedi quante cose ti ho abbonato ?

Le tasse , costi gestione, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e potrei continuare a lungo .

Parlo per esperienza e te lo ripeto , questo discorso viene da uno che col mattone si è sfracellato gli zebedei

In secondo luogo il discorso della diversificazione è da idioti , se stai diversificando significa che non sai che cazzo stai facendo ... Infatti c'è un nesso logico in quello che dico e che faccio e che imparo l'ho fatto grazie a persone che hanno fatto molto grano con patrimoni netti incazzati... Non a caso per esempio ho detto prima che servono diversi passaporti perché sono conscio che burocraticamente e alcune delle problematiche della vita sono imprevedibili, come COVID , divorzi , cazzi in famiglia ecc ecc ... Allora li si che diversifico il mio aspetto legale e burocratico in favore di una protezione di eventi del tutto random e incerti , quindi invece di stare su un unica pista pensando che li sia tutto  rose e fiori io penso " aspetta che qua politici , governi e stronzi di ogni sorta possono cambiare regole in ogni momento e d'armi scacco matto in 2 minuti ... Meglio essere al centro di una rotonda in pieno giorno con 6 uscite che essere su una strada a T malfamata e  buia " 

ancor più importante chi parla di rendite 99.999% non ha capito una sega ed è povero in canna perché spesso chi usa questa parola vede il fare soldi come un modo di schivare il fatto di fare qualcosa ovvero lavorare. 

c'è solo un problema e una grande differenza ovvero il fatto che le persone che hanno investimenti " passivi " sanno bene che non sono passivi. 

cioè l'investimento passivo è una pornografia venduta alle persone che vogliono fare e ora vi spiego il motivo .

il fatto che uno investa 10 milioni nella sep 500 non significa che poi non farà una sega e che non ha fatto una sega.

perché per prendere la decisione di investire questi soldi ci ha lavorato e mica poco in aggiunta a tutte le conseguenze che l'investimento porta con sé come ottimizzazione di carico fiscale , problemi organizzativi e societari e la lista è lunga .. eppure vista da fuori ci sarà sempre il coglionesauro che penserà " fa un milione all'anno senza fare un cazzo " 

 

ora gli immobili e la messa a reddito si fa in queste condizioni : 

1) siete degli investitori e hanno cash e che principalmente fanno compravendita

2) ormai siete grandi e fare costruzione di immobili in alcuni paesi particolari 

3)avete tanta liquidità e vedete un buon affare che fate a tempo perso ma di cui non avete bisogno ... Quindi decidete di costruire , vendere e di tenervi qualche immobile a reddito perché vi piace l'idea di un vostro appartamento in futuro li quindi lo tenete e lo affittate ,ma non avete assolutamente bisogno ne dell'immobile ora tanto meno dei soldi che vi offre.

ora al netto di queste considerazioni quando siete del mestiere non avete il minimo interesse a fare sta mossa perché è antieconomico e preferirete sempre il cash in aggiunta a tutto ciò gli unici posti in cui ha senso fare messa a reddito di un immobile sono gli stessi e gli Emirati e pochi altri paesi ma questo è un altro paio di maniche. 

un ultima considerazione che va fatta è che uno del mestiere pensa " devo tenermi un immobile , i suoi pensieri per un 5% annuo ? Fanculo dammi i miei 80 k di profitto per quell'immobile che io con il mio business faccio il 35-40 % annuo , se devo lavorare e avere pensieri meglio farlo per un 35% che per un 5%"

meditate gente...

[gort [Partecipante] 2550]

1 ora fa, senza nome ha scritto:

5 è un botto, vuol dire che chi vende lo fa sotto costo. 

Al nettato hai incluso oltre alle classiche tasse, costo agenzia, registrazione del contratto, manutenzione straordinaria ecc.ecc?

Non fare cherry picking dell'estremo più alto. Non ho detto 5% e basta, c'è una bella differenza fra 4 e 5.

Comunque, 5% o forse anche qualcosina in più, potresti farlo, come giustamente dici, solo se riesci ad acquistare un immobile sotto costo per motivazioni che non riguardano lo stato dell'immobile stesso quanto piuttosto un'esigenza del venditore, condizioni in genere uniche e irripetibili. Per esempio è accaduto durante il 2020 in cui si osservavano sconti anche del 20% sul prezzo di vendita, nel quartiere vicino all'università (non chiedetemi la città). Perché? Chiaramente per il rischio derivato dall'incertezza di ritornare nel breve alla normale vita sociale, cosa che invece è accaduta molto presto.

Per valutare rapidamente il netto calcolo il 70% del canone annuo, che è una buona stima di canone-irpef-imu. Naturalmente, se si vogliono fare i calcoli precisi, ogni caso è a sé.

L'agenzia costo zero o quasi zero, adoperando siti come immobiliare.it o sfruttando le proprie reti sociali.

Per la registrazione, se intendi le spese di un avvocato, zero. Si registra gratuitamente mediante il sito dell'agenzia delle entrate. L'imposta di registro invece è circa il 2% del canone, non incide tantissimo.

Diciamo che per ristrutturazione / manutenzione straordinaria intendo qualcosa che non superi il 10-20% del valore dell'immobile sul mercato, altrimenti potrebbe convenire venderlo.

Se includi periodo di sfitto, periodo di sfratto + spese legali che questo comporterebbe o altri imprevisti che possono capitare, la rendita si abbasserebbe di conseguenza. Su un contratto 4+4 (leggasi 8 anni) incide poco. L'incidenza del periodo di sfitto può essere ridotta regolamentando il recesso del conduttore con un preavviso di almeno 6 mesi. In quei 6 mesi ti mobiliti per cercare un nuovo inquilino.

Modificato 10 Settembre 2022 da gort